老屋貸款成數與裝潢貸款申請攻略

近年來買老屋翻修的風潮越來越盛行，不論是首購族搶進精華地段低總價物件，還是投資人買老屋改造後轉售出租，都免不了要面對「老屋貸款怎麼貸？成數夠不夠？裝潢費用又要怎麼處理？」的問題，這篇整理了老屋貸款成數的影響規則，還有裝潢貸款的申請攻略，讓你規劃資金不踩坑。

影響老屋貸款成數的關鍵因素

老屋貸款的成數並沒有統一標準，銀行主要會根據以下幾個條件評估，最高落差可能來到2到3成：

1. 屋齡

屋齡是影響成數最主要的關鍵，多數銀行的規則是：屋齡10年以內的新古屋最高可貸到7到8成；屋齡10到20年大約落在6到7成；屋齡20到30年大約5到6成；若是超過30年的老老屋，多數銀行僅會開放4到5成的貸款成數，部分銀行甚至不承作超過40年的老屋擔保貸款。

2. 房屋條件與地段

座落於精華區、生活機能完善的物件，不僅鑑價高，銀行給予的成數也會比偏郊區的老屋更高；另外房屋結構是否安全、是否有海砂屋、輻射屋等不良紀錄，也會直接影響銀行對貸款成數的核定。

3. 借款人自身條件

借款人的收入、負債比、信用記錄也會影響成數，若是收入穩定、信用無瑕疵、負債比低，銀行通常會願意給予較高的成數，相反若有信用瑕疵，就可能被核予較低成數，甚至直接駁回申請。

老屋裝潢貸款常見的3種方案

買老屋除了房價本身，翻修裝潢也是一筆不小的開銷，多數人會透過以下3種管道籌措裝潢資金：

1. 將裝潢費用整合進老屋房貸

若是購買老屋時直接申請房貸，可以主動詢問銀行是否能將裝潢費用一併納入擔保貸款，只要鑑價後額度足夠，通常就能整合，最大優點是利率跟房貸差不多（大約1.3%到2.5%左右），遠比信用貸款低，還能拉長還款期限，每月壓力更小。

2. 單獨申請銀行裝潢貸款

若是已經繳了一段時間房貸，想要增貸裝潢，也可以選擇銀行推出的專屬裝潢貸款，分成擔保型跟信用型兩種，擔保型就是將房屋增貸，利率接近房貸，信用型則不需要抵押，適合裝潢金額不高的狀況。

3. 政府老屋翻新優惠貸款

目前不少縣市政府都有推出老屋翻新的優惠貸款補助，只要符合一定條件（比如屋齡超過30年、老舊公寓整建等等），就能申請低利率的裝潢貸款，還有可能獲得利息補助，能夠大幅降低資金成本。

老屋貸款與裝潢貸款申請全攻略

想要順利拿到滿意的貸款額度跟利率，可以掌握以下幾個申請技巧：

提前備齊所有文件，做好資格預審

申請前先備妥建物謄本、薪轉證明、所得清單、身份證明等文件，先請銀行做預審，提前確認可能可貸的成數跟額度，避免簽約後才發現額度不足無法交屋。

先做房屋結構健檢再送件

若是超過30年的老屋，建議先主動做結構安全鑑定，證明房屋結構沒有問題，不僅能提高銀行的信任度，還有機會爭取到更高的貸款成數，避免銀行因為不確定房屋狀況直接砍低成數。

多家銀行比價，不要只找往來銀行

不同銀行對於老屋貸款的核貸標準差異很大，有些銀行專門經營老屋貸款業務，對於高屋齡物件的接受度更高、給的成數也更好，建議可以多送2到3家銀行比對條件，再選擇最適合自己的方案。

優先整合貸款降低利息負擔

如果額度允許，建議優先把裝潢費用整合進房貸，不要隨便申請高利率的信貸，以100萬裝潢費來說，房貸利率2%分20年還，總利息大約22萬，若是信貸利率6%分10年還，總利息就將近33萬，整體利息差異相當大。

總結來說，老屋貸款雖然比新屋複雜，只要搞清楚成數規則、提前做好準備，還是有機會拿到滿意的額度，搭配合適的裝潢貸款方案，就能順利完成老屋翻修夢想。